近(jìn)两年(nián)火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募(mù)集(jí)材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市(shì)场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极(jí)大不确(què)定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额(é)包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地(dì)出(chū)让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底层资产的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在(z笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音ài)相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年(nián)及(jí)次(cì)年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市(shì)场的(de)实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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