导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无(wú)法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板块的三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不(bù)到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或(huò)房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际(jì)流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房(fáng)价(jià)的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了(le)很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学ng>

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经(jīng)济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的(de)是人(rén)，并(bìng)不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超(chāo)预期(qī)。