文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么(me)情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房(fáng)预售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国一定能(néng)化解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户(hù)为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国(guó)香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或(huò)者其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造(zào)商的(de)资金(jīn)问题，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么(kāi)发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按(àn)照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年(nián)对中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务(wù)，占比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全(quán)由(yóu)银(yín)行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关(guān)的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是(shì)开发(fā)商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利(lì)益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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