5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公司市(shì)值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季(jì)，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地产已经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收(shōu)入(rù)也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出清的(de)过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期(qī)归(guī)来后日成(chéng)交量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日收鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代出租(鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地(dì)产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是(shì)一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低(dī)的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的(de)盈利和(hé)现金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过(guò)程中，能(néng)够保(bǎo)有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场从四月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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