万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意(yì)外走红(hóng)，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时(s几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了hí)京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的(de)开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集(jí)团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压(yā)力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实(shí)控人都成(chéng)为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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