OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波(bō)，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极(jí)应对(duì)哲库提前(qián)退租(zū)的(de)可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区(qū)国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补(yǐng)响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目(mù)前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平(píng)均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇(yù)突(tū)发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资(zī)金有(yǒu)所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌(diē)会受(shòu)到(dào)基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有(yǒu)一位业(yè)内人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含(hán)收(shōu)益(yì)率高(gāo)的产品具备一(yī)定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张(zhāng)江园(yuán)区(qū)最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回调不(bù)少了(le)，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出(chū)租率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解(jiě)释(shì)说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提(tí)振，二级市场(chǎng)价(jià)格表现也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线(xiàn)上(shàng)和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发(fā)突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一(yī)时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行(xíng)了沟通和(hé)核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航(háng)天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实际租(zū)户需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市(shì)场负责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益(yì)人有那么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况，而这(zhè)次项目的大(dà)租(zū)户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定的资(zī)源调(diào)配(pèi)和倾(qīng)斜，引入(rù)了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多平(píng)的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价(jià)也贵一(yī)些(xiē)，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自身需(xū)求(qiú)和预(yù)算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上(shàng)述(shù)负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业(yè)空(kōng)间资产上(shàng)市平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来(lái)的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况需要解决(jué)，但是这和我们(men)在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算(suàn)是主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补(shì)一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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