文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的(de)可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售(shòu)制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严(yán)格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能(néng)化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是(shì)天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国(guó)务院发展(zhǎn)研(yán)究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自(zì)己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监(鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的(de)两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应速(sù)度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决(jué)了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住(zhù)房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做(zuò)提供(gōng)了(le)资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资(zī)金，一般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是(shì)开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金比例一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？(qǔ)回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按施工节(jié)奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还(hái)定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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