导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每(měi)户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三成都是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测(cè)算得(dé)到(dào)中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城(ch朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思éng)镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思rong>城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成(朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生活带(dài)来了很大(dà)的不(bù)便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静(jìng)态(tài)结(jié)构和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因(yīn)户均(jūn)人口规(guī)模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区(qū)改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工作(zuò)会议(yì)明(míng)确(què)指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联(lián)系(xì)。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。