近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时应了(le)解资(zī)产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的(de)主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份(fèn)额(é)的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公(gōng)平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合(hé)持有产品的(de)特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的(de)分(fēn)红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区(qū)别。特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流(liú)量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多(duō)重因素张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人(rén)也(yě)称(chēng)。

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