万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国(guó)信(xìn)达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是(shì)中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其(qí)中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债(zhài)务(wù)人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一(yī)起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什(shén)么(me)中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉(sù)开发商(shāng)，要求(qiú)退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房(fáng)消费者权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部(bù)分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在(zài)一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没(méi)有很(hěn)高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当(dāng)时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市(shì)的(de)它(tā)，对手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光(guāng)环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿。网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊p>

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务(wù)，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信(xìn)托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北(běi)京(jīng)国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，上述(shù)被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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