导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人(rén)口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡(héng)，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不(bù)同(tóng)能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然(rán)灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确(què)统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达到(dào)了户均(jūn)一套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大(dà)的不(bù)便(biàn)和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居(jū)室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和(hé)动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要(yào)受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济(jì)适(shì)用房和其(qí)他分别功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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