主(zhǔ)流房(fáng)企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的程度，“生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前(qián)至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都市圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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