文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规律办(bàn)事，中(zhōng)国一(yī)定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产长效机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力才能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而(ér)社(shè)会缺少(shǎo)大型房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划经济下(xià)的(de)福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工(gōng)程款。在(zài)2004版的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目(mù)工程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预(yù)付(fù)资(zī)金，一般设有(yǒu)定金(jīn)板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发商提(tí)供(gōng)一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确(què)认(rèn)无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)才(cái)可预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发(fā)商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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