文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取(qǔ)消预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这是对(duì)购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的(de)？国外什么情况？简(ji被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗ǎn)单(dān)科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是需要(yào)严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的(de)情(qíng)况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的(de)方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模(mó)式(shì)成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化(huà)的(de)进(jìn)程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发(fā)时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动(dòng)了(le)房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的(de)商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资占全(quán)社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的(de)预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约(yuē)需返(fǎn)还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合(hé)同时(shí)，开发商(shāng)向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金(jīn)与付款会(huì)存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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