导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

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　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)公布(bù)了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我(wǒ)们估(gū)算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市(shì)租(zū)赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数(shù)不断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会(huì)议(yì)明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平(píng)的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二(èr)手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的(de)是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速(sù)可(kě)能超预期。

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