饱受(shòu)争议的二(èr)手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规(guī)范(fàn)房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用(yòng)房源(yuán)客源优势收(shōu)取过(guò)高(gāo)费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易(yì)占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房(fáng)对居民来说属于金额(é)不(bù)低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具(jù)有非常强的专业(yè)性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多(duō)中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收(高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未(wèi)明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易(yì)行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大(dà)，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对房地(dì)产经纪服(fú)务行(xíng)业关注最多的一个话(huà)题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的(de)重点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万元(yuán)的(de)房(fáng)屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两(liǎ高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟ng)部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价。引(yǐn)导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部(bù)下发的(de)《关于(yú)房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)等(děng)57个(gè)政府定价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收费多(duō)少由各(gè)中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部(bù)门当(dāng)前(qián)并(bìng)未明确(què)具体的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收费标(biāo)准进行(xíng)明码标价(jià)即(jí)可。而房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出(chū)合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本(běn)服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目(mù)和(hé)收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构收(shōu)费(fèi)前应当向交易(yì)当(dāng)事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费金额(é)，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设部门(mén)将会(huì)同市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监管部门(mén)要(yào)依法依(yī)规(guī)纳入国(guó)家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市(高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟shì)场(chǎng)豪(háo)宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就不同，各(gè)家(jiā)收费(fèi)普(pǔ)遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出(chū)，由于当前(qián)两部(bù)门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响(xiǎng)，这对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业的(de)专业性(xìng)提(tí)出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下(xià)家各支付一半的(de)中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市(shì)的二(èr)手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往会(huì)有(yǒu)这(zhè)样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，这部(bù)分费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费(fèi)的(de)行为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会利用(yòng)其(qí)支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收(shōu)费的(de)基础上(shàng)，再次(cì)向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有利(lì)于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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