导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文试图(tú)厘清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一(yī)套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户(hù)购(gòu)房(fáng)需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅(zhái宝马和特斯拉哪个档次高)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据(jù)公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　宝马和特斯拉哪个档次高　

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流(liú)动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居(jū)民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生(shēng)活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)较其(qí)他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。宝马和特斯拉哪个档次高

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