导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)水娃是几娃？ 水娃是什么颜色，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口规(guī)模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“水娃是几娃？ 水娃是什么颜色老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàn水娃是几娃？ 水娃是什么颜色g)极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的(de)实际(jì)变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人口(kǒu)净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和(hé)省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的(de)生活带来了(le)很(hěn)大(dà)的不(bù)便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均(jūn)住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的(de)缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差(chà)、没有或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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