近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类(lèi轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REIT轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁s丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对(duì)分红前(qián)后基金份额(é)净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分红差(chà)异很大(dà)，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资(zī)者可能(néng)把“分派(pài)”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该(gāi)负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债市场独(dú)立(lì)的(de)资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REIT轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁s进入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也(yě)称。

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