近两年火(huǒ)爆(bào)的(de)创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含(hán)了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材(cái)料和(hé)信息(xī)披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额(é)完成率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的(de)过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者(五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本(běn)金(jīn)之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其(qí)分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额(é)单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗rong>评(píng)估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存(cún)在本(běn)质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项(xiàng)目进行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也(yě)显示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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