导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不(bù)到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发(fā)达国家(jiā)有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品住宅陈睿怎么了，b站陈睿事件累计销售套数里(lǐ)的(de)期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)陈睿怎么了，b站陈睿事件过去十(shí)年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

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　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　

　　

　　

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将继(jì)续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户数(shù)会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　

　　

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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