5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的持股比(bǐ)例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资(zī)愈发(fā)有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的二级(jí)市场乃至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政策出来(lái)去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的(de)上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司(sī)的(de)主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名(míng)第二的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资(zī)成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多(duō)数(shù)城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季(jì)度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要(yào)多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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