5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量(liàng)增加(jiā)了15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求(qiú)端还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的(de)政(zhèng)策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额(é)，以及过(guò)快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业的需求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的(de)务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海(hǎi)区(qū)域性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的(de)结构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三月相对(du三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么ì)表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也不(bù)太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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