文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明(míng)确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的(de)不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从(cóng)这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国(guó)务(wù)院发展研究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子按(àn)揭”模式引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了(le)中国(guó)内地房地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据(jù)购房(fáng)合同向开发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金流(liú)动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期(议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子qī)房(fáng)由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提(tí)供(gōng)一定比例(lì)的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，房款按(àn)建造(zào)工期进度(dù)支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师(shī)，负责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英(yīng)国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结(jié)束(shù)后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者(zhě)的(de)权(quán)益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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