万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出(chū)去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确(què)实(shí)已(yǐ)经支付价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷(gǔ)国际(jì)信(xìn)托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳(liǔ)书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院就以神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰(lán)运回来的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北(běi)平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不少知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新(xīn)东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年，北(bě排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗i)京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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