近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材(cái)料和(hé)信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额(é)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息(xī)回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美机构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的(de)增值部(bù)分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长的特许经营(嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现金(jīn)实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长期持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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