导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查(chá)调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房(fáng)子(zi)是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(x美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗ué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全国总人(rén)口的(de)近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗>

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过(guò)剩的直观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1，看似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的(de)居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要(yào)用(yòng)到(dào)上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房的(de)程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的(de)大(dà)城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所(美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗suǒ)以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室(shì)和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家(jiā)人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国(guó)未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城市(shì)能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是(shì)人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在(zài)统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期(qī)。

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