文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国(guó)家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的(de)资金监管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十(shí)年前(qián)在(zài)国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了(le)分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经(jīng)全部支付(fù)，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，中国(guó)香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发(fā)商操(cāo)作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展工业化(huà)的(de)进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也(yě)出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地产开发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人(rén)民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改(tan1等于多少，tan1等于多少兀gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(ptan1等于多少，tan1等于多少兀íng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的tan1等于多少，tan1等于多少兀9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全(quán)社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房(fáng)者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程总额(é)报(bào)价(jià)计算重点资(zī)金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提(tí)供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德(dé)国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或(huò)保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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