5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识<1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少/p>

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产(chǎn)行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二(èr)级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)很难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季(jì)度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代(dài)出租(zū)率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营房开企业(yè)的(de)资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个(gè)别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的(de)市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的(de)钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等(děng)待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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