文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一种开(kā为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果i)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子(zi)是(shì)天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应(yīng)求的问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发展进(jìn)入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金(jīn)等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采(cǎi)取全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配(pèi)套问题(tí)，才能(néng)进一(yī)步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社(shè)会(huì)化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的(de)福利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一(yī)个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的(de)发(fā)展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设(shè)名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三(sān)方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得(dé)由(yóu)政府相关(guān)部门经审(shěn)查(chá)后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银(yín)行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容(róng)确(què)认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在(zài)进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本《宅地(dì)建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满(mǎn)1年(n为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果ián)保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了(le)统(tǒng)一详细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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