5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公募(mù)所持房地(dì)产公(gōng)司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地(dì)产行(xíng)业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别(bié)为保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)教师一年的工作日有多少天，一年有多少周地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是(shì)，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么(me)投资(zī)机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的(de)认识(shí)转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的(de)收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现出较(jiào)低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能(néng)力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清(qīng)的(de)过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持续现金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次(cì)是拿(ná)地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(d教师一年的工作日有多少天，一年有多少周e)整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱(qū)动能(néng)够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kā教师一年的工作日有多少天，一年有多少周n)》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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