导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未(wèi)来(lái)地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查(chá)数(shù)据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不(bù)是(shì)人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名不(bù)断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至(zhì)，大分(fēn)化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答(dá)当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了(le)全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算(suàn)思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计(jì)数(shù)据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要(太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名yào)用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地产(chǎn)套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了(le)户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二(èr)居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施(shī)配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出(chū)支持(chí)住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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