饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了(le)关于(yú)规范房(fáng)地产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构(gòu)存(cún)在利(lì)用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策研(yán)究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居(jū)民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不(bù)对称(chēng)等(děng)问题，将非(fēi)必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居(jū)民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关(guān)市场交易行为及其(qí)主体(tǐ)进行(xíng)规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的(de)意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业关注(zhù)最多(duō)的(de)一(yī)个(gè)话题(tí)，便(biàn)是房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的(de)重点(diǎn)，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规定的(de)收费标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着(zhe)，当(dāng)前北京二(èr)手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产(chǎ不可以瑟瑟哦是什么不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包n)经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机(jī)构在实际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并(bìng)未明确具体(tǐ)的(de)中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过(guò不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包)程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪服务(wù)机构在具(jù)体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门(mén)在(zài)此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务内(nèi)容(róng)和收费标准，不得混合(hé)标(biāo)价(jià)和(hé)捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供(gōng)的(de)基(jī)本服(fú)务(wù)和延伸服(fú)务，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高于市场平(píng)均水(shuǐ)平(píng)的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按(àn)规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公示(shì)系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过(guò)高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来(lái)收费(fèi)就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部(bù)门提(tí)出(chū)的(de)意(yì)见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文(wén)件而非(fēi)规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该由(yóu)上下家各支(zhī)付一(yī)半的(de)中介费，但在一(yī)些热点城(chéng)市的二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会(huì)有这样的(de)情形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会(huì)出现(xiàn)中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房(fáng)者单边收费(fèi)的(de)行为。部分(fēn)中介公司可(kě)能会(huì)利用(yòng)其支配地(dì)位，在(zài)原先经(jīng)纪服务(wù)收费的基(jī)础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费(fèi)用，而(ér)这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门(mén)提出(chū)严(yán)禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操(cāo)作的(de)透(tòu)明度，也(yě)有利(lì)于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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