5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jiéAVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已(yǐ)经进入(rù)大分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售(shòu)面积很难再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季(jì)度的(de)收(shōu)入利(lì)润规模大(dà)幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在(zài)发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源(yuán)债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来(lái)说(shuō)估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数城市都(dōu)出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一(yī)个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思不(bù)确定性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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