文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时(shí)代(dài)步入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获(huò)得(dé)政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中国(guó)住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金，采用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的(de)监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商(shāng)操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周期长的(de)两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等(děng)多(duō)方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了居(jū)民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存(氯化钾相对原子质量是多少，cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则(zé)按照项目的(de)建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余(yú)房款交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)氯化钾相对原子质量是多少，机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房(fáng)者需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者(zhě)定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门(mén)的(de)项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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