近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额(é)比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化导致的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现金(jīn)形式分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于投(tóu笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音)资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于(yú)未来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的过(guò)程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合持有(yǒu)产品的(de)特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的(de)增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权类和(hé)产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额(é)单(dān)价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的(de)假设(shè)反映在基(jī)础资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金(jīn)流，基(jī)于企业(yè)本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要(yào)来自底层(céng)资(zī)产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年(nián)的(de)可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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