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　　导读(dú)

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择(zé)在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中国(guó)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从(cóng)人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展终结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南(nán)京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的(de)县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了(le)很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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