万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的(de)维权(quán)信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒(méi)体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资(zī)金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题(tí)的批复(fù)》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债(zhài)权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。<作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出/p>

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的(de)融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最(zuì)贵的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多(duō)元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至此(作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安(ān)的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目(mù)前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易(yì)所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)股东周金辉(huī)、作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何(hé)能(néng)独(dú)善其身？

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