近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归还(hái)，在(zài)选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为(wèi)持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规(guī)律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募(mù)集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年(nián)度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可(kě)分(fēn)配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除(纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基(jī)金相关(guān)人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的(de)二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了(le)投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再(zài)加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年报(bào)中披(pī)露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经(jīn纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌g)营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募(mù)集材(cái)料中披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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