近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对(duì)于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未来(lái)分红水平的预(yù)期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额(é)根据(jù)单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期(qī)后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面临(lín)极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理机构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红(hóng)金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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