5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业(yè)在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策(c走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受è)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本(běn)月以(yǐ)来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了(le)知名(míng)机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于(yú)民(mín)营(yíng)地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的(de)修(xiū)复(fù)更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一(yī)思(sī)路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三个(gè)方(fāng)面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业(yè)绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等(děng)房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大(dà)。投资(zī)的(de)驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其(qí)上(shàng)下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受