OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT开外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么盘继(jì)续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一度外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么扩大(dà)，尾盘(pán)有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)RE外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么IT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已(yǐ)同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重(zhòng)视(shì)，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低(dī)开(kāi)，此后二(èr)级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩(kuò)大(dà)到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格(gé)有所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出(chū)租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的(de)原因，最(zuì)近几个(gè)交易日(rì)场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着(zhe)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)最终能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调(diào)至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最(zuì)终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率下降事项，一(yī)度二(èr)级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了(le)解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团队表示(shì)了(le)对张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)的信(xìn)心，预(yù)计签署意向书和(hé)合同谈判中的(de)储备租(zū)户正常转化后(hòu)，项目(mù)出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发(fā)突然确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库(kù)科技(jì)消(xiāo)息的(de)第一(yī)时间(jiān)即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和(hé)核实(shí)工作，并(bìng)同(tóng)步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业(yè)、信(xìn)息(xī)技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给了我们(men)一(yī)些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去(qù)化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的(de)空置率，原(yuán)始权益(yì)人有(yǒu)那(nà)么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大(dà)园一(yī)直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运(yùn)营(yíng)为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江这边也(yě)作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金水平(píng)等(děng)方面也有一些(xiē)差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的(de)成新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平(píng)的(de)面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需求(qiú)和预(yù)算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产(chǎn)的管理人(rén)都(dōu)变成了(le)一(yī)家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望(wàng)，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集团和张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区(qū)产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我(wǒ)们实现基金扩容的(de)第(dì)一步，也(yě)是(shì)至(zhì)关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三(sān)十年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当(dāng)前突发(fā)事件的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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