5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度教师一年的工作日有多少天，一年有多少周得以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是(shì)，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了(le)，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对(duì)其布(bù)局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续(xù)第(dì)三个季(jì)度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又体现为库(kù)存的(de)优势。央(yāng)企地(dì)产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分化(huà)，要(yào)关注将受益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的业(yè)绩分教师一年的工作日有多少天，一年有多少周化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的增长。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反(fǎn)弹(dàn)外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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