文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会(huì)议提(tí)出(chū)“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成(chéng)的(de)专(zhuān)著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的(de)住房供(gōng)不应求的(de)问题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分(fēn)房转向市(shì)场(chǎng)经济的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的(de)按照工程进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的(de)上下游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会(huì)固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房款，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市(shì)则(zé)按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的(de)预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过(guò)程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即(jí)可预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付(fù)房款的(de)制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一(yī)般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的(de)金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在(zài)起，对(duì)还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企业，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者(zhě)的(de)权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

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