万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要(yào)做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

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　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京的(de)高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除(chú)查封，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联(lián)合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房(fáng)人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余(yú)价款的(de)，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将(jiāng)会赔(péi)了(le)夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的(拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？de)万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为什(shén)么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)、及中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在(zài)实(shí)控人都成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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