饱受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了(le)关于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及(jí)，近年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪机构存在(zài)利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容(róng)、合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来(lái)说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来(lái)完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的(de)负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项(xiàng)并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在(zài)内的相关市场交易(yì)行为及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地产市场管理和调控(kòng)的(de)主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易(yì)进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承担(dān)经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目(mù)前北京市王宝强学历，王宝强不是84年的吗执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即(jí)根据(jù)这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介(jiè)费(fèi)上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费多少由(yóu)各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门(mén)当前(qián)并未明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需(xū)在服务过(guò)程中对(duì)收费标准进行明码标(biāo)价即可(kě)。而房地产经纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算(suàn)出合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构提供的基(jī)本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应(yīng)当(dāng)分别明(míng)确服(fú)务项目和(hé)收(shōu)费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监管等部(bù)门(mén)采(cǎi)取约谈等综(zōng)合(hé)措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门(mén)依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规(guī)范行业(yè)，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前(qián)两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域(yù)的调整改善、规(guī)范化，王宝强学历，王宝强不是84年的吗有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在(zài)产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城市的二(èr)手房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在(zài)房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁(jià)给下(xià)家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单边收费的(de)行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经纪服务(wù)收费(fèi)的基础上，再(zài)次向(xiàng)房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳(w王宝强学历，王宝强不是84年的吗ěn)定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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