OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同(lìn)协(xié)议的(de)通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租(zū)率下(xià)跌并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)的(de)事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披(pī)露(lù)张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于(yú)风(fēng)险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到(dào)基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判(pàn)断(duàn)价格(gé)是(shì)不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不(bù)少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实(shí)有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价(jià)值(zhí)，很适(shì)合稳(wěn)健类(lèi)投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募(mù)基金(jīn)执(zhí)行董事高(gāo)如(rú)星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得(dé)这么(me)急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资(zī)产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的(de)张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关(guān)事项进(jìn)行(xíng)了解(jiě)释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了一定提振，二级(jí)市(shì)场价(jià)格表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线上(shàng)和线下的(de)扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预(yù)计签(qiān)署意(yì)向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告(gào)引起了市(shì)场(chǎng)各方(fāng)的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事(shì)发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同停哲(zhé)库科技消息(xī)的第(dì)一时(shí)间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步启动了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视(shì)，据悉(xī)新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技(jì)术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给(gěi)了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目一季度末也(yě)有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大(dà)租户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时修复(fù)后，张江这边也作了一(yī)定(dìng)的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦(shà)和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租户(hù)的分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园单层(céng)以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更加充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和(hé)展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示，张江集团(tuán)和(hé)张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还(hái)有(yǒu)一些其(qí)他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实现基(jī)金扩容的(de)第一(yī)步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们(men)可能面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发(fā)展过(guò)程中所(suǒ)经历(lì)的(de)相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突(tū)发事件(jiàn)的所有负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心。”

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