导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市(shì)的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的(de)三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的(de)流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带(dài)房进(jìn)城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德(dé)国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入。人(rén)口迁移(yí)势必(bì)涉(shè)及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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