饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于(yú)规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源(yuán)优势收(shōu)取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖(lài)中介(jiè)居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策(cè)研究中心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金(jīn)额(é)不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介(jiè)来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额(é)外的负担(dān)，而(ér)且这些(xiē)服务事(shì)项(xiàng)并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服(fú)务(wù)在内的(de)相关(guān)市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其(qí)主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进(jìn)这项工(gōng)作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监(jiān)管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行业关注(zhù)最多的一个话(huà)题(tí)，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发(wèi)27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北(běi)京(jīng)为例(lì)，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易(yì)各方(fāng)协商(shāng)同(tóng)意(yì)，可在规定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适(shì)当上浮(fú)，上浮(fú)幅(fú)度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二(èr)手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明(míng)码标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内容和收费(fèi)标准，不得混(hùn)合标价(jià)和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服(fú)务和延伸(shēn)服务(wù)，应(yīng)当(dāng)分别明(míng)确服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人(rén)签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场(chǎng)监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会(huì)同有关部门(mén)依法查处不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费(fèi)等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规(guī)信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来(lái)豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发)华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本来收费(fèi)就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如(rú)产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税费均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即(jí)使一些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用也(yě)可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单(dān)边(biān)收费的行(xíng)为。部分中介公司可能(néng)会利(lì)用(yòng)其支配地(dì)位，在原先经纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际(jì)上(shàng)相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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