“现(xiàn)在(zài)的房地产很难(nán)再出现像(xiàng)过去十年的系(xì)统(tǒng)性行情(qíng)。”思(sī)睿集团合(hé)伙人、首席(xí)经济学家洪灏向《红周刊》表示，房(fáng)地产行业分化的愈加明显(xiǎn)，让机构(gòu)和(hé)投资者的关(guān)注度从(cóng)板块(kuài)向单个标(biāo)的转移。上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出(chū)，从行业(yè)来看，无论是业绩，还是估值，房(fáng)地产都已经双(shuāng)杀到了(le)最底部(bù)，而(ér)且是反复地杀到(dào)了底部，再(zài)往下的空(kōng)间已(yǐ)经不大了。

　　三(sān)道红线等指标(biāo)

　　成挖(wā)掘个股阿尔(ěr)法重要参(cān)考(kǎo)

　　那么如(rú)何寻找房(fáng)地产个股的(de)阿(ā)尔(ěr)法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房(fáng)地产赛道中进行选择(zé)，需要非常小(xiǎo)心，避(bì)免选了半天(tiān)，标的公司(sī)出现爆雷的(de)情况(kuàng)。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要(yào)满足以下三个基(jī)准：有大的(de)国资(zī)背景的、杠杆(gān)率(lǜ)较低的、此(cǐ)前没有(yǒu)踩过(guò)红线(xiàn)的。

　　他还表示(shì)，如(rú)果关注一下今(jīn)年房地产的开(kāi)发资金来源(yuán)，可以发现，其(qí)实(shí)银行(xíng)的(de)信贷(dài)倾向是不太愿意(yì)给房(fáng)企贷款的，房企的(de)主要资(zī)金来源来自新盘的销(xiāo)售。但今(jīn)年新房的(de)销售情况相较(jiào)一般。再关(guān)注一下，哪些房企能从银行(xíng)拿到(dào)钱，其实(shí)主要还是那些(xiē)有国企背景的房(fáng)企，民营房(fáng)企相对比(bǐ)较困难，所以整个行业出现了一个很明(míng)显的分化，无论是在销售，还(hái)是融资等各个方面都非常明显(xiǎn)。现在有(yǒu)国资(zī)背(bèi)景的(de)房企在(zài)资本市场表(biǎo)现相对较好(hǎo)，但没有国资(zī)背景(jǐng)的民营房企股价大多表(biǎo)现很(hěn)一般。

　　陈昊(hào)扬则(zé)向(xiàng)《红周刊(kān)》表示(shì)，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而具体(tǐ)到(dào)如何挖掘，我们会(huì)特(tè)别重视企(qǐ)业的(de)成本优势，更具体一(yī)点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不是行(xíng)业内(nèi)的最低(dī)水平(píng)；利润(rùn)率是不是行业内最高的；融资(zī)成本是否是(shì)行业内最低(dī)的(de)；建安成本是(shì)否也是(shì)业内最低的；这些都(dōu)是我们看重(zhòng)的一(yī)家房企(qǐ)的综(zōng)合成本。

　　需(xū)要注意的是，能够同时满足上述条件的房企并(bìng)不多。即(jí)便是在国央企中，仍有部分房企出现了(le)“三道红(hóng)线”的“踩线(xiàn)”情况(kuàng)，且有逐渐恶化的趋(qū)势(shì)。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理(lǐ)发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西藏(cáng)城投(tóu)、中交地(dì)产、中国武夷等国央企(qǐ)“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之(zhī)外(wài)，城建发展、京投(tóu)发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国央(yāng)企(qǐ)房企也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房(fán白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么g)企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便(biàn)是有着较(jiào)稳健特色的国(guó)央企房企，其(qí)财务指标(biāo)称得上(shàng)完全健康的仍是(shì)少数(shù)。而更加值得注意(yì)的(de)是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国企开始(shǐ)大举(jǔ)扩张(zhāng)。而这无疑(yí)又进一步考验着(zhe)国央企的(de)资金(jīn)链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐(lè)观的(de)预判未来市场，以及过于(yú)激进的扩张拿地节奏也有可能让房企重(zhòng)蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的(de)一家房企进(jìn)行(xíng)举(jǔ)例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的(de)净(jìng)借(jiè)贷比(bǐ)例都(dōu)维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这(zhè)家房企明显(xiǎn)感觉到机会来了，其开始在一线(xiàn)城市进(jìn)行大举拿(ná)地，净负债(zhài)率也由此前的33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准(zhǔn)提高到45％左右，涨了(le)接近(jìn)三分之(zhī)一(yī)。与此(cǐ)同时，该房企新购入地块也(yě)实现了快速的开盘利(lì)用率，预计今年会有更(gèng)多的楼盘入市(shì)。像这类企业(yè)就(jiù)符合“最后的赢家”的特(tè)点。一(yī)方(fāng)面，在(zài)于它本身储备(bèi)了很多(duō)弹药，去(qù)年拿地超1000亿元，且其中一半在一(yī)线城市(shì)，另(lìng)外一半(bàn)也主要集(jí)中在强二线和二(èr)线城市；另一方(fāng)面，它的扩(kuò)张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度(dù)让人感觉又(yòu)回(huí)到(dào)了2016年(nián)、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营企业(yè)的影(yǐng)子。虽然说，见到机(jī)会时要(yào)出手，但出手的章法仍(réng)要小(xiǎo)心(xīn)，如果负(fù)债率扩张(zhāng)得太(tài)快，但未来(lái)的两年(nián)市场没有想象(xiàng)得那么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何(hé)来衡量一家(jiā)房企的扩张速度(dù)是否(fǒu)激(jī)进？陈昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》表示，主要(yào)还是看(kàn)房(fáng)企的净负(fù)债率水(shuǐ)平，在(zài)我看(kàn)来，这(zhè)个(gè)比(bǐ)例如(rú)果超(chāo)过60％，就是扩张得过于快速了(le)。

　　不难(nán)看出，这一标准(zhǔn)要比“三道红(hóng)线”对(duì)房企的净(jìng)负债率要(yào)求不(bù)得高于100％要更加严(yán)格(gé)。陈昊扬(yáng)解释，当前房地产行(xíng)业的复苏(sū)速度并(bìng)没有那么快，所(suǒ)以要规避公司(sī)净负债率(lǜ)提高到一(yī)个比较(jiào)危险的水(shuǐ)平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地(dì)较积(jī)极的房企梳理发现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发(fā)展(zhǎn)等(děng)房企2022年净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)都在60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中(zhōng)交地(dì)产净负债率持续(xù)居高不下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对(duì)比的是(shì)，华润置地、中国(guó)海外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集(jí)团等房(fáng)企在践(jiàn)行较积极(jí)的拿地策略的同(tóng)时，也较好地控制了公司的扩张速度与净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民营房企

　　或具备“最后赢(yíng)家(jiā)”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是(shì)以同一筛选标(biāo)准来(lái)看国(guó)央企与民营房企(qǐ)，但在各维度的(de)实际表现(xiàn)上，国央(yāng)企确实会更(gèng)胜一筹。如国(guó)央企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做到(dào)想融就融，这样，国(guó)央企自然(rán)而然就具有天然优势(shì)。

　　虽然对比(bǐ)民营房(fáng)企(qǐ)，机构更加看好国央企，但(dàn)这也并不意味着(zhe)，民营企业中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民(mín)营房(fáng)企同样受到机(jī)构(gòu)的青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的(de)十(shí)大流通股东中(zhōng)新进了“中国工(gōng)商银(yín)行股份(fèn)有限公(gōng)司－景(jǐng)顺长城中(zhōng)国(guó)回报灵活配置混合(hé)型证券投资基金”“全国社(shè)保(bǎo)基金(jīn)一一六组合”等。

　　除(chú)此(cǐ)之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资(zī)产管(guǎn)理有(yǒu)限公司就长期持有滨江(jiāng)集团。根据(jù)一季报(bào)，该资产公司的(de)几只产(chǎn)品合(hé)计持有滨(bīn)江集团9543万股(gǔ)，约占流通(tōng)A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的受青睐，和其自身的(de)基本面表现存(cún)在一定关系。2020年以来的近三年时间(jiān)，房地(dì)产(chǎn)市场整体在走(zǒu)“下(xià)坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭州本土房企的滨江集团仍是(shì)表现出(chū)较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨(bīn)江集(jí)团在业绩(jì)表(biǎo)现、销售规模、新增土(tǔ)储、股价表(biǎo)现(xiàn)等多维度(dù)都表现了(le)较强(qiáng)的增(zēng)长势头。

　　业(yè)绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非归母(mǔ)净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿(yì)元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近(jìn)期发布的2023年(nián)一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非归母(mǔ)净利润(rùn)5.41亿(yì)元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代(dài)”仍能保(bǎo)持自身(shēn)业绩的持(chí)续增(zēng)长，和滨(bīn)江集团(tuán)扎根杭州(zhōu)的战略布局关系密(mì)切(qiè)。根据(jù)2022年(nián)年报，滨江集(jí)团有近白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么七成营收来自杭州地区，而(ér)在2021年(nián)，杭州地区的营(yíng)收比重只占(zhàn)到(dào)近(jìn)六成。近三年持续稳(wěn)居杭州房企销售排名第(dì)一。

　　与此同(tóng)时，滨江集(jí)团在杭州的土(tǔ)储补充同样较(jiào)为积极(jí)，根(gēn)据诸葛找房、住在杭(háng)州网数(shù)据(jù)显示，2020年(nián)、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳(wěn)居(jū)杭(háng)州(zhōu)的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的(de)较突出表现，也让(ràng)滨江(jiāng)集团的房企(qǐ)排名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的(de)房企排名(míng)已(yǐ)冲进前十(shí)，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销售(shòu)额607.3亿元，位(wèi)列房(fáng)企第九位。

　　值得注(zhù)意的(de)是，2020年至今，滨江集团(tuán)股(gǔ)价翻了(le)超一倍以上，而近期，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团更(gèng)是迎(yíng)来多家机构(gòu)的集中(zhōng)调研。滨江集团(tuán)发(fā)布公告表示，公司于5月10日接受了信达(dá)证(zhèng)券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构(gòu)调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在(zài)下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是(shì)房(fáng)地产产(chǎn)业链上的(de)中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材(cái)料供应商，而下游(yóu)白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么应用行业主要(yào)包括中介(jiè)服(fú)务、家用电器、物业管(guǎn)理(lǐ)、家(jiā)居用品。综(zōng)合《红周(zhōu)刊(kān)》的采访，房地产开(kāi)发环节与(yǔ)上游材料端息息相关，新盘开工不足导致(zhì)上游不被看好，机构寻觅个(gè)股阿(ā)尔法的思(sī)路渐渐移至下游。“中国房地(dì)产行业(yè)在(zài)进入(rù)存量房时代，所以对地(dì)产产业链，尤其(qí)是(shì)偏消费属性的家(jiā)装家居领域，我们相(xiāng)对看好(hǎo)，因为居民保有的(de)住房规模越来越大，随着时间(jiān)的增加，内装更(gèng)新的需求也会(huì)越来越多(duō)。美(měi)国过去的数据(jù)充分说明了这一点，在新房销(xiāo)售见顶(dǐng)之(zhī)后，家具消费的增(zēng)长却(què)一直都(dōu)很好。对于地产产业链(liàn)，我们(men)相(xiāng)对(duì)看好和内装相关的行业，例如(rú)消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万家(jiā)基(jī)金人士(shì)表(biǎo)示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分中相关赛(sài)道龙(lóng)头(tóu)年内表(biǎo)现的(de)统计(jì)，目前暂居前(qián)两(liǎng)位(wèi)的都是来自家纺(fǎng)赛道的公司(sī)，它们分别是富安(ān)娜和(hé)水(shuǐ)星家纺，特别是前者(zhě)在月线连(lián)收七(qī)根阳(yáng)线的基础上，年内(nèi)迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事(shì)纺织家居、睡(shuì)眠家居(jū)、生(shēng)活类产品(pǐn)的研(yán)发、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度(dù)报告显示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司股东的(de)净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从(cóng)上市公(gōng)司一季(jì)报(bào)的十大流通股(gǔ)股东来看，能够(gòu)发现该股早已成为(wèi)基金重仓股(gǔ)的天下，彼(bǐ)时包(bāo)括公募的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜(qián)力价(jià)值、工(gōng)银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新(xīn)价值和(hé)私募的明(míng)河(hé)2016，都在其(qí)中出现，占据了半(bàn)壁(bì)江(jiāng)山。需(xū)要强调的是，中欧(ōu)的两只基金都是价值派基(jī)金经理(lǐ)曹(cáo)名长在管的(de)产品(pǐn)，首季其同时重仓(cāng)的房地产产业链股(gǔ)票还有金(jīn)地集团(tuán)和(hé)大亚圣象。

　　对比而(ér)言(yán)，前几年曾经风(fēng)光一时的家居板块也因疫情、消(xiāo)费复苏(sū)进程缓(huǎn)慢等多因素一(yī)度(dù)沉(chén)寂，不过好(hǎo)在困境反(fǎn)转露(lù)出曙光(guāng)，家居板块中年内(nèi)表(biǎo)现最(zuì)好的是志邦家居。同一时间段，该股(gǔ)年内(nèi)上涨已经超过23％，从业(yè)绩(jì)来(lái)看(kàn)，无(wú)论是营收还是(shì)归母净(jìng)利润，公司都(dōu)实现了(le)同比双升(shēng)。

　　从公(gōng)司的十大流通股股(gǔ)东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼独具(jù)，一季(jì)报中他管(guǎn)理(lǐ)的广发策略优选和广发安宏回(huí)报均增加了持股，而这两(liǎng)只产(chǎn)品也成(chéng)为志邦(bāng)家居十(shí)大(dà)流通股股东中(zhōng)仅(jǐn)有的两只公募(mù)。有意思(sī)的是，他似(shì)乎(hū)对于定制(zhì)家居类(lèi)标的(de)情(qíng)有独钟，在(zài)另一家赛(sài)道(dào)公司(sī)金牌橱柜中(zhōng)，他(tā)管理的全部三只产品均登榜十大流通股股东，其也(yě)成为(wèi)他的独(dú)门重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外(wài)，下游的物业股也(yě)越来越被机构所(suǒ)青睐，不过这(zhè)类标(biāo)的大多在香港上市，如何(hé)选择成(chéng)为难(nán)题。对此(cǐ)，前(qián)述上海(hǎi)公募(mù)基金经理举(jǔ)例分析：“物业服务(wù)不是一个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选公司还(hái)是希望挣(zhēng)的是市场化应(yīng)该(gāi)挣的钱，以我曾经买(mǎi)的绿城服务为例，它在中高端楼盘(pán)占比是比较(jiào)高的，每年到期的合同(tóng)里(lǐ)提价成(chéng)功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大部分项目到(dào)期之后，经过两三轮(lún)合同周期(qī)还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能做到产品提价(jià)的(de)公司(sī)很(hěn)少，因为物业公司很容易一开始是挣钱的，后面因(yīn)为保安这些固定人员成(chéng)本的年(nián)度增长，不过服务没有特别好，客户(hù)没有(yǒu)那(nà)么满(mǎn)意，能做到提价难度是非常(cháng)大(dà)的(de)。但是该公司能在业内做到到期之(zhī)后提价率比较高，这跟它的(de)定位和(hé)比(bǐ)较好的服务是有关系的。”他进一步(bù)强调。

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